利回りとは？
不動産投資でもっとも重要視される項目が利回りです。
「利回り（％） ＝ 年間家賃収入÷物件価格×100」
例えば、価格が1億円の一棟もの不動産を購入して家賃収入が年額800万円であれば
利回り8％ということになります。
上記は表面利回り（グロス）ともいわれ、不動産広告で利回りといえば、ほとんどの場合が
これにあたります。
これとは別に実質利回り（ネット）といった表記がある場合があります。
「実質利回り（％）＝（年間家賃収入−年間管理コスト）÷物件価格×100」
年間管理コストとは不動産管理会社への管理料、固定資産税・都市計画税、火災保険料、
修繕費等のことです。
これらを差し引いた年間粗利を、物件価格で割った数値です。
表面利回りよりも、より現実的な利回りといえるでしょう。
家賃収入の詳細はレントロール（各部屋の賃料表）を確認するとよいでしょう。
部屋ごとに家賃が高かったり安かったりすることがありますが、入居の時期によって家賃相場は
変動しますので（長期間住んでいる方や、1〜3月の繁忙期に契約した方は高めの家賃が多い）
安い家賃の方で考えておいた方が堅い目安となります。
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