Ａ1. 大雑把に制度の趣旨をお話しますと、「国民の皆さん、収入や経費をきちんと計算して正しく自己申告できる人に育って下さいね。それができる人には色々と優遇しちゃいますから。優遇されたい人は青色申告を選択していいですよ。」ってことですので、それが青色申告のメリットであり、デメリットであるわけです。つまり、青色申告は優遇というアメときちんと計算するというムチを受け入れることなのです。裏返して言いますと、白色申告にはアメはありませんが、極端な話、計算については何でもありと言いますか・・・、ややお気楽な感じです。
青色申告のメリットは数多くあるのですが、代表的なものを挙げますと、①青色専従者給与の必要経費算入、②純損失の繰越し控除・繰戻し還付、③青色申告特別控除などがあります。
これらにはそれぞれ適用を受けるための要件がありますのでご注意下さい。例えば、青色申告を選択するためには、その青色申告の承認申請書を所轄税務署長に３月１５日まで（または開業後２ヶ月以内）に提出しなければ、来年からの適用になってしまいます。というようなことが諸々ありますから、青色申告を検討される場合は税理士に相談されることをお勧めします。私の経験からですと、青色申告者の９９ .９％は何らかの形で税理士のアドバイスを受けていますし、逆に、私共のクライアントの９９.９％は青色申告者です。これが「白色申告はお気楽だ」という言葉の実体です。
青色申告のメリットも解説致しましょうか。
①青色専従者給与の必要経費算入
５棟１０室以上の「事業」規模で建物の貸付けを行っている場合に限られますが、奥さんなどに支払った給与が経費として認められます。その効果として、課税所得が２人に分散されますから、累進税率の重みを軽減することができます。ただし、この場合には、配偶者控除・扶養者控除の適用はありません（経費と控除のダブル適用を許すほど甘くありません）。配偶者控除だと３８万円ですが、給与だと場合によっては２００万円でも３００万円でも経費に算入できるようになりますから、収入の多い方には大きな効果が期待できます。ちなみに、白色申告でも専従者給与の必要経費算入はありますが、最高８６万円までです。
②純損失の繰越し控除・繰戻し還付
繰越し控除は、他の所得（例えば、給与所得など）から引き切れなかった損失（赤字の所得）を翌年以降３年間繰り越して、その間の黒字の所得から控除することができるというものです。繰戻し還付は、前年納めた所得税のうち今年の損失に相当する金額の還付を受けることもできるというものです。参考までに、白色申告者は儲かれば課税されますが、赤字だと救済さないということです。
③青色申告特別控除
領収証がなくても最高１０万円を所得から引くことができます。事業規模で複式簿記による経理をしているなどの要件を満たす場合には最高６５万円まで所得から引くことができますので、決して効果は小さくないと思います。
Ａ2. 前提にされている通り、不動産所得の計算上必要経費の額に算入できるのは、土地建物の購入対価のうち建物部分だけで、土地部分は売却される際の取得費に算入されるまで所得から引くことはできません。
では、減価償却費の計算ですが、減価償却費は償却方法と耐用年数（償却率）で決まります。現在、建物の償却方法は「定額法」に限定されています。定額法とは、取得の年を例外として２年目以降は毎年一定額を経費に算入する方法です。そして耐用年数ですが、 新築の 木造の住宅用建物は２２年 と決められていて、ご質問のように中古資産の場合は、この２２年と築年数の１８年から次のように耐用年数を求めることになっています。
（２２年－１８年）＋１８年×２０％＝７年（端数切捨て）
定額法・耐用年数７年 の償却率は ０．１４２ と決められています から、減価償却費は次のように計算します 。
２年目以降の計算は１５００万円 × ０．１４２ ＝ ２,１３０,０００ 円となります。
１年目の場合はこれを月割り計算しますから、６月１日～３０日の取得を例にしますと、 ×７ /１２＝ １ ,２４２,５００ 円となります。
（文責：株式会社クラフコ）
