「建ててから15年のアパート投資物件を売りたいが、よい節税対策は無いだろうか」
ある大家さんからご相談をいただきました。
結論からいいますと売却して1年以内にアパート投資物件を買えば節税効果があります。
アパート投資物件・貸地などの事業用資産には買換え特例という優遇税制措置があります。
特定事業用資産の買換えの特例
個人が平成23年12月31日までの間に、特定の事業用土地や建物を譲渡して、原則として譲渡した年またはその前年もしくは翌年に日本国内の事業用資産を取得し、取得の日から1年以内に事業の用に供した場合または見込みである場合に適用されます。
特定の事業用土地建物とは細かい規定がありますが、所有期間が10年を超える土地・建物（貸地・駐車場等もOK）を譲渡して買換える場合が該当します。
一般的には、売却して経費を除いた金額(譲渡費用)に通常20％の譲渡税（所得税＋住民税）がかかります。 ところが、10年以上所有の事業用資産を売却し同額の資産に買換えた場合、譲渡益の80％が繰り延べされますので、残る20％の譲渡所得に対して20％課税され、実質的には4％の課税で済みます。
譲渡所得税20％ → 買換え特例により実質4％に
なので、10年超所有の事業用物件の売却は買換えがお得です。
・ケース1 相続発生
・ケース2 買い替え
・ケース3 出口戦略（資産整理）
